14% kredytów udzielonych przez państwowy BGK na budowę mieszkań TBS do 2016r. nie spłaca się i podwyższa wciąż kapitał pozostały do spłaty. Są oparte na nielegalnej konstrukcji, którą w przypadku kredytu „Alicja” z PKO BP sądy masowo kwestionują, unieważniając umowy i nakazując zwrot kredytobiorcom ponad kwotę kapitału kredytu. Takie same kredyty w systemie TBS nadal funkcjonują. Opisujemy mechanizm patologicznych kredytów „Alicja” i tych z TBS oraz interwencję prawnika Grzegorza Prigana. Publikujemy pisma i dwa zestawienia spłat kredytów z TBS Poznań i TBS Wrocław, na których nawet niewprawne oko wyłapie patologię, za którą płacimy my – mieszkańcy.
Na czym polegał kredyt mieszkaniowy Alicja?
Od tego musimy zacząć by zrozumieć sytuację nas – mieszkańców systemu TBS.
W latach 90-tych ogromna inflacja sprawiła, że państwowy Bank PKO BP wprowadził do swojej oferty szczególny rodzaj kredytu, zwany Alicją. Wydawał się ogromną szansą na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Z czasem okazało się, że stał się jedną z najgłośniejszych w Polsce pułapek finansowych. Umowa zakładała, że klient, spłacając co miesiąc ratę długu, opłacał tylko część naliczonych odsetek, ich reszta miała zaś zostać wliczona do kapitału spłacanego w przyszłości. Było to związane z założeniem, że w ciągu kilku lat sytuacja gospodarcza w kraju się unormuje, pensje kredytobiorców (i w ogóle – Polaków) wzrosną, wobec czego będą oni mieli fundusze nawet na nadpłatę długu. Taka konstrukcja kredytu spowodowała, że suma pieniędzy do spłacenia przez posiadaczy kredytu „Alicja” nieustannie rosła z każdym miesiącem. Jednak sytuacja w kraju wcale nie uległa dużej zmianie, ponieważ inflacja opadała, ale dość powoli. W efekcie wartość zadłużenia klientów rosła coraz bardziej i możliwość jego spłacenia przedłużała się w czasie. Kwota zaś, która pozostała do oddania bankowi, cały czas rosła. W efekcie okazało się, że klienci musieli spłacić nawet kilkunastokrotnie wyższą cenę od tej, którą pożyczyli z PKO BP. W takiej sytuacji o wiele korzystniejsze byłoby wzięcie zwykłego kredytu gotówkowego. Ponad 120 tysięcy osób zaufało Alicji. Ludzie składali sprawy do sądu i przy wygranych przez nich sprawach sądy wspominały o tym, że PKO BP złamało zasady współżycia społecznego, albowiem osiągnęło zbyt duży zysk finansowy względem konsekwencji poniesionych przez kredytobiorców. Klienci podkreślali, że PKO BP zastosowało nieuczciwe metody, podczas gdy instytucja całą winą obarczała wady ustroju i funkcjonowania gospodarki. Przykład opisany przez Business Insider:
Bankier.pl opisywał z kolei przypadek klientki, która zaciągnęła w 1995 roku kredyt na zakup domu w wysokości 120 tys. zł. Przez 24 lata spłaciła 360 tys. zł, ale jej stan zadłużenia przekroczył 467 tys. zł.
O tym, że konstrukcja kredytów Alicja, udzielanych przez – podkreślmy – państwowy bank była wadliwa donosił m.in. Rzecznik Finansowy. Wyroki sądowe od 2020 roku stwierdzają nieważność całej umowy o kredyt. Sąd w Warszawie ustalił, że umowa kredytu “Alicja” jest nieważna w całości i zasądził od PKO BP na rzecz kredytobiorców zwrot wszystkich wpłat. To pierwszy wyrok, w którym sąd poszedł tak daleko - stwierdził nieważność całej umowy. Wyrok sądu powoduje, że to kredytobiorcy stali się wierzycielami banku – dług konsumentów przestał istnieć, a bank musi im zwrócić dokonane nadpłaty.
Kredytodawca – bank PKO BP – zgarnął za ten produkt kilka branżowych nagród. Kredyt budził sporo wątpliwości Rzecznika Finansowego, który uznał, że jego konstrukcja jest wadliwa (np. w umowie brak daty zakończenia spłaty kredytu), a parametry, na których opiera się oprocentowanie są zbyt skomplikowane do zrozumienia przez przeciętnego odbiorcę.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie również uwzględnił apelację kredytobiorców i wydał prawomocny wyrok dotyczący umowy kredytowej w PLN. Zdaniem sądu umowa zawarta z PKO BP, w ramach której kredytobiorcom udzielony został kredyt „Alicja”, jest nieważna w całości, a bank ma zwrócić wpłaty dokonane ponad kapitał udzielonego kredytu. Rzecznik Finansowy wstąpił do tej sprawy na wniosek przydzielonego z urzędu pełnomocnika jednego z powodów. W trakcie procesu Rzecznik Finansowy przedstawił m.in. argumentację dotyczącą abuzywności wielu zapisów umowy, a co za tym idzie, nieważności całego kontraktu.
– Pomimo szkody kredytobiorców wynikającej z wadliwości umowy, bank zdaje się bowiem koncentrować tylko na swoim zysku i w najmniejszym stopniu nie bierze pod uwagę sytuacji kredytobiorców. Takie zachowanie musi budzić wątpliwości, ponieważ dotyczy podmiotu, który najprawdopodobniej wciąż uważa się za instytucję zaufania publicznego – mówi Radosław Górski, radca prawny.
Zapamiętajmy to – bo za chwilę to samo będziemy mogli odnieść do naszej sytuacji – mieszkańców systemu, w którym spółki TBS zaciągnęły kredyty w państwowym banku BGK. Kredyty, które my mieszkańcy de facto spłacamy.
– Zawarty w umowie sposób ustalania wysokości raty kredytu powoduje, że klienci pomimo regularnych płatności z tytułu umowy, wciąż nie mają perspektywy całkowitej spłaty kredytu. Istotne jest, że sąd stwierdził nieważność umowy, podzielając naszą argumentację, iż zapisy w niej zastosowane są nie tylko skrajnie niekorzystne dla konsumentów, ale również niezgodne z prawem. To orzeczenie stwarza szansę dochodzenia swoich praw dla innych posiadaczy tego kredytu – komentował prof. ucz. dr hab. Mariusz Golecki, Rzecznik Finansowy.
W grudniu 2022 r., zapadł kolejny prawomocny wyrok korzystny dla kredytobiorców. Sąd apelacyjny stwierdził, że kredyt Alicja, w ramach którego dopisywano odsetki do kapitału, był w tym punkcie niezgodny z polskim Prawem bankowym.
Co ważne, stało się tak pomimo tego, iż bank PKO BP odwołał się od niekorzystnej dla siebie decyzji. Sąd rozstrzygający apelację uznał, że kredyt nie został przyznany w zgodzie z zasadami współżycia społecznego.
Sąd zauważył również, że nie może być zgodna z przepisami prawa bankowego umowa kredytu, w której nie określono terminu płaty. Wyrok jest prawomocny. Oznacza to, że bank będzie musiał zwrócić klientom nadwyżkę wpłaconą ponad kapitał udzielonego kredytu. Niewykluczone, że tą drogą pójdą inne sądy wydające wyroki w sprawach „Alicji”.
"Kredyt „Alicja” zaciągnęło ok 100 tys. klientów, z czego ponad 99 proc. zobowiązań została już uregulowana. „Bank nie udzielił mi informacji, ile kredytów zostało spłaconych na warunkach obowiązujących w dniu podpisania umowy, ile przekształconych w inne kredyty i ilu klientów wypowiedziało umowę, godząc się na utratę mieszkania i dotychczas spłaconej kwoty. Nadal pozostaje grupa co najmniej kilkuset osób, którym dług urósł do takiego poziomu, że nie są w stanie spłacić zobowiązania” – informuje serwis Bankier.pl.
Mieszkańcy TBS w pułapce niespłacalnych kredytów BGK
Opisanie kredytu Alicja z PKO BP było koniecznym wstępem by zrozumieć to, co jest problemem również mieszkańców systemu TBS.
27 czerwca 2023r. na tzw. „okrągłym stole” w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Marek Cołta ze Stowarzyszenia Mieszkańców PTBS w Poznaniu wskazywał na patologicznie niespłacane kredyty, które obciążają mieszkańców. Odnosząc się do wcześniejszej wypowiedzi przedstawiciela Banku Gospodarstwa Krajowego o „wspaniale spłacanych kredytach” zapytał:
„Jedna z lokalizacji w Poznaniu jest spłacona przez 24 lata w 1% kredytu! W innej lokalizacji 1,5%. To jest wspaniała spłata?”
Oddajmy więc głos Dyrektorowi Banku Gospodarstwa Krajowego – państwowego banku udzielającego kredytów dla budowy mieszkań w systemie TBS, Dariuszowi Stacherze:
„Z czego wynika, że w jakiejś inwestycji kredyt mógł się spłacić np. w 1%? Albo, że 2020r. to był pierwotnie zakładany termin spłaty kredytu a teraz jest szacowany na 2040r? To wynika z konstrukcji spłaty kredytu. Konstrukcji ustawowej. Jak to wyglądało. To nie jest wymóg banku. Nie zależy mi na trzymaniu tych kredytów, bo to jest kredyt 0+ dla banku, nie generuje jakiś wielkich dochodów, to nie jest produkt, który chcielibyśmy w portfelu trzymać przez 100 lat. Zwłaszcza, że z tymi długimi kredytami mamy taki problem audytorski, bo przychodzą audytorzy do nas. Każdego nowego audytora, który bada sprawozdanie banku trzeba uczyć i mówić, wyjaśniać, dlaczego te kredyty nie spłaciły się w 35 lat tak jak pierwotnie zakładano, tylko z symulacji może wyjść, że któryś kredyt spłaci się za 80 lat. I to jest trudne do wyjaśnienia. Ja też najchętniej pozbyłbym się tych kredytów z portfela BGK.
Na początku kiedy ustawodawca wprowadził kredyt był to okres bardzo wysokiej inflacji i niskich dochodów ludności. To był początek transformacji ustrojowej. Byliśmy w zupełnie innym miejscu ustrojowo niż dzisiaj. I założenie było takie, i to był takie Święty Graal, do którego dążono na początku, żeby czynsz był niski. Ten system był jedynym możliwym systemem chyba wtedy do udźwignięcia przez tworzące się dopiero TBSy i naprawdę niezamożnych, zarabiających na warunki zachodnioeuropejskie śmieszne pieniądze Polaków i Polek. Żeby to w ogóle udźwignąć – dlatego kluczowa była niska rata. I ta niska rata oznaczała, że raty kredytu – pierwszą spłatę wyznaczało się kwotowo, w odniesieniu do kwoty udzielonego kredytu. Np. to było 0,2% udzielonego kredytu. I od tej pory się to indeksowało. Na początku ta indeksacja była ograniczona, było 0,85% indeksacji w budownictwie. Potem z tego mnożnika 0,85 zrezygnowano i zostawiono pełny współczynnik inflacji w budownictwie, ale to, co wprowadziła zmiana ustawy i rozporządzenia, bo to regulowało zasady spłaty kredytu, z czasem ustawodawca zorientował się, że ta konstrukcja nienajlepiej działa. Bo inflacja maleje, raty nie rosną wystarczająco szybko, dochody najemców rosną, ale chyba też wolniej niż na początku zakładano, transformacja systemowa nie była aż tak szybka. I sporządzono nowy projekt ustawy, który zakładał najważniejszą rzecz w tym wszystkim: wymuszoną indeksację raty, tzn. rata musiała się zwiększyć o 0,3% kwartalnie. I to zapewniało spłatę kredytu w 35 lat. Natomiast we wcześniejszym portfelu tego nie było. Co oznacza, że rata kredytu była wyznaczana kwotowo i nie było wymuszonej indeksacji. Jeśli ta indeksacja była niska lub w ogóle zerowa, to rata kredytu niespecjalnie rosła.
Efekt był taki, że te raty były bardzo niskie, licząc cały kredyt – kapitał i odsetki, - nie wystarczała ta rata wpłacana miesięcznie na pokrycie części kapitału i pełnych odsetek. Więc kapitał w ogóle nie był spłacany. Były spłacane odsetki bieżące - i to niestety nie całe, tylko w jakiejś części. A pozostała część tych odsetek bieżących była dopisywana do kapitału. Był tez taki kredyt Alicja w PKO BP, który był podobnym konstruktem. I działał bardzo podobnie. Ta część, która nie mogła być spłacana na bieżąco, bo rata nie wystarczała na to, ona była dopisywana do kapitału że tak powiem na później i ona powiększała kapitał. Co oznacza, że kolejne odsetki były liczone od wyższego kapitału. I powstawała pewna pętla zadłużenia i kredyt zamiast się spłacać – on po prostu rósł. Efekt był taki, że np. na jednej ze spółdzielni mieszkaniowych z południowej Polski, w momencie gdy przy złych warunkach rynkowych sobie symulowaliśmy termin spłaty kredytu to w niektórych okresach on wynosił nawet 120 lat. I dlatego może być tak, że TBS płaci od 25 czy 30 lat, maksymalnie raczej od 24 lat kredyt i spłaca go terminowo, w pełnej wysokości, która jest żądana przez bank, a mimo to kapitał kredytu prawie nie został nadgryziony. Bo przez lata były płacone odsetki. A kapitał kredytu ulegał zwiększeniu o te odsetki, które nie były spłacane na bieżąco i dopisywały się do kapitału. Niestety taka była konstrukcja kredytu.
Ustawodawca w pewnym momencie wprowadził nowe zasady spłaty z wymuszoną indeksacją, oprocentowanie obniżył z 4,5 na 3,5, połowa redyskonta, nie mniej niż 3,5 nie więcej niż redyskonto. Czyli był taki korytarz stóp procentowych dla tego kredytu stworzony. I kiedy ustawodawca to zrobił, to wszystkie nowe umowy, które były po tej dacie zawierane – one już są na nowych zasadach. Natomiast dla starych umów ustawodawca dał wybór. Bo uznał, że prawo nie działa wstecz, bo umowy muszą być obsłużone tak jak były wcześniej. I dał wybór kredytobiorcy. I czym to się zakończyło. Zakończyło się tym, że jeśli weźmiemy wartościowo cały portfel byłego KFMu to 86 prawie procent tego portfela to są te umowy uzdrowione. Po sanacji. To są te umowy, gdzie na pewno umowa spłaci się w 35 lat. Na pewno, co by się nie działo. Natomiast niestety 14% to są te umowy, zwane w systemach bankowych „typ spłaty 1” – ci klienci nie przeszli na typ spłaty 2. Nikt nie mógł ich do tego zmusić, bank kilkukrotnie wykonywał akcje informacyjne, że można było to zrobić. Nawet pamiętam, że niedawno Rzecznikowi Finansowemu udowadnialiśmy, że taka akcja była przeprowadzana. Udało nam się archeologię przeprowadzić z sukcesem i znaleźliśmy nawet papierowe dokumenty, które były rozsyłane. Bank informował o tym, nie wszyscy z tego skorzystali. Po prostu część prezesów spółdzielni czy TBSów, działało na zasadzie „wolę utrzymać niską ratę – a będą się martwić moi następcy”, niż zapewnić spłatę kredytu w 35 lat. Dlatego jest część takich kredytów, które mogą być z mało nadgryzionym kapitałem bo głównie były obsługiwane odsetki. Jest to pewna patologia tej konstrukcji.
Pani poseł Masłowska bardzo walczyła by tę konstrukcję zmienić, mieliśmy trochę spotkań, nawet z ministrem finansów, któryś z posłów miał to przejąć, nie wiem jakie są dalsze losy tego. Bo co trzeba by było zrobić? Trzeba byłoby umorzyć odsetki skapitalizowane, których na szczęście jest dzisiaj mało, to jest ok. 4-5 mln zł. To żaden wydatek dla budżetu. Ale to nie rozwiązuje sprawy, dlatego że to nadal będą kredyty „źle spłacane”. Dobrze spłacane, regulaminowo i zgodnie z umową kredytową, ale źle dla najemców przede wszystkim – dla beneficjentów końcowych. Bo długo. I dlatego, trzeba byłoby „zmusić” tych kredytobiorców do tego, żeby przeszli na ten typ spłaty, który umożliwia szybszą, sprawniejszą spłatę kredytów. Jakiś kij i jakaś marchewka tu musi chyba być, bo to musi być takie skoordynowane działanie. Coś za coś. Ja byłbym fanem tego rozwiązania bo naprawdę te kredyty nam psują obraz całego portfela. Ja bym bardzo chętnie te kredyty skonwertował na te, które spłacają się w sposób znacznie zdrowszy.”
Obecny na spotkaniu w ramach delegacji ObywatelaTBS adwokat Grzegorz Prigan wyciągnął wnioski i wystosował pisma do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Banku Gospodarstwa Krajowego oraz do zarządów TBS w Poznaniu i TBS we Wrocławiu. Poniżej publikujemy ich skany. Jak zaznaczył adwokat reprezentujący mieszkańców i wspierający misję zmiany systemu:
„świadczy to o wypaczeniu systemu mieszkalnictwa w XXI wieku, w którym to najemcy zmuszeni są do pokrywania zawyżonych kosztów kredytów, a które to wynikają z nieważnych umów kredytowych. Opisane powyżej działania Skarbu Państwa (ustawowe oraz poprzez państwowy bank BGK) wobec ostatecznych płatników systemie TBS/SIM, czyli najemców mieszkań są nieetyczne i niezgodne z obowiązującym prawem. (…) stanowi to zaprzeczenie zasad demokratycznego państwa.”
Adwokat apeluje do Ministra o podjęcie pilnych działań w celu zaprzestania tych nielegalnych praktyk bankowych. Wzywa do przeprowadzenia dokładnej analizy sytuacji i wszczęcia dochodzenia w sprawie umów kredytowych udzielanych w latach 90-tych XX wieku. Uważa, że bank BGK powinien w trybie pilnym podpisać stosowne ugody z właściwymi TBSami.
„Należy przywrócić sprawiedliwość dla osób, które ucierpiały w wyniku tych nielegalnych praktyk i zaprzestać pobierania nielegalnych rat kredytowych na bazie nieważnych umów.”
Grzegorz Prigan wnioskuje też do prezes banku BGK o stosowną analizę umów i przystąpienie do negocjacji i podpisania ugód rozliczających zawarte umowy kredytowe. Pismo jest wysłane również do wiadomości Premiera, Prezydenta RP, Rzecznika Praw Obywatelskich i Rzecznika Finansowego.
W piśmie do prezesa TBS Wrocław adwokat zwraca uwagę na kredyt przez 24 lata spłacony w nieco ponad 30%, co może oznaczać długość całości jego spłaty symulowaną na 80 lat. Skutki tego odczuwają co miesiąc najemcy wrocławskiego TBS, od których pobierany jest zawyżony czynsz. Bo w czynszu mieści się przecież ta część kredytowa. Grzegorz Prigan wzywa do podjęcia stosownych kroków nowego prezesa TBS Wrocław czyli do przystąpienia do negocjacji z BGK w celu podpisania ugody.
„W razie braku możliwości podjęcia negocjacji wzywam do wstąpienia na drogę sądową celem ustalenia nieważności przedmiotowych umów”.
Podobne pismo adwokat wysłał do prezesa PTBS w Poznaniu. We wszystkich pismach dodaje:
„Brak podjęcia zdecydowanych działań w niniejszej sprawie spowoduje konieczność wystąpienia przez społeczność TBSów na drogę sądową celem ochrony swoich praw.”
Publikujemy zestawienia spłaty kredytów w Poznaniu i Wrocławiu otrzymane z właściwych TBSów w ramach prawa dostępu do informacji publicznej. Każdy gminny TBS powinien udzielić mieszkańcom takiej informacji. Występujcie o nią!
Poznań:
Wrocław:
Możecie Państwo sami zobaczyć te patologiczne kredyty w zestawieniach. Ponieważ zarówno poznański, jak i wrocławski TBS stosują zasadę jednego worka czynszowego – to znaczy, że te zobowiązania obciążają kieszenie wszystkich mieszkańców tych zasobów. Jak wspominał dyrektor Stachera z BGK – mówimy o ok. 14% umów kredytowych zawartych do 2016 roku – czyli bloków, które powstały od początku systemu TBS do mniej więcej 2017 roku. To spora skala. Nie wiemy, ile my mieszkańcy już przepłaciliśmy pieniędzy, BGK i TBSy wciąż zasłaniają się a to tajemnicą bankową a to handlową. Tymczasem płatnicy kredytów płacą nie wiedząc nawet, że płacą również kredyty-pułapki, które sądy mogłyby unieważnić i zobowiązać bank do zwrotu nadpłaconych kwot.
Długa droga zapewne przed nami, ale zacznijmy o to walczyć. Proponujemy wydobywać od TBS podobne jak powyżej zestawienia spłat kredytów. Obywatel TBS będzie również pisał do Rzecznika Finansowego i Rzecznika Praw Obywatelskich, do czego zachęcamy inne osoby i podmioty. I na pewno część z nas jest gotowa na walkę na drodze sądowej. W tej chwili czekamy na reakcje Ministra Rozwoju i Technologii, Banku BGK i prezesów TBSów w Poznaniu i we Wrocławiu.
