Tak w skrócie można ująć tematykę drugiej części trzeciego spotkania w MRiT. Strona społeczna przebija się z trudem przez narracje-samograje o świetnym systemie, pokazując wraz z posłem Lisieckim patologie. Tę relację rozpoczniemy od skandalu: TBS jako pożyczkobiorca milionów dla spółek powiązanych. I kto ma dochodzić sprawiedliwości? Kto ma to dochodzenie opłacić? Zgadnijcie. I przeczytajcie. Pomysły na limitowanie czynszów zdają się nie brać pod uwagę istniejących już interpretacji przepisów. Ale dobrze, że padają, w tym również ze strony MRiT. „Wsparcie dla spółek TBS to bezprecedensowe w skali Europy dofinansowanie” – przyznał Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa Juliusz Tetzlaff. Brak kontroli spółek zaczyna być zauważanym problemem. Tylko, czy mieszkańcy znają się na kontroli? Czy mają wiedzę i uczciwość (tak, tak, uczciwość też się pojawiła :-) ) by sprawdzać spółki? Takie dylematy wybrzmiały po stronie TBSowej w czasie debaty 2 sierpnia 2023r. Warto sprawdzić, jak nas postrzegają przedstawiciele spółek i czego się boją.
2 sierpnia w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, odbyło się trzecie spotkanie przedstawicieli TBS-ów z różnych stron polski, jak i strony społecznej – mieszkanek i mieszkańców, także z różnych zasobów, zarówno gminnych, jak i prywatnych. Wydarzenie ponownie moderował Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa, Juliusz Tetzlaff. Tym razem obok niego zasiadał (przez część spotkania) Piotr Uściński, sekretarz stanu w MRiT. A w tzw. międzyczasie dołączył poseł Paweł Lisiecki.
Ponadto uczestnicy/uczestniczki obu stron (TBS, przedstawiciele/przedstawicielki miast etc., lokatorzy/lokatorki) wymienieni/wymienione w I części relacji. Pierwsza część relacji z tego spotkania została przez nas opisana tutaj: Trzecie spotkanie w MRiT – część pierwsza relacji
Nie bez przyczyny poprzedni opis wydarzenia kończył się na wypowiedzi dyr. Tetzlaffa i wskazaniu na rolę Ministerstwa Sprawiedliwości, bo tę relację rozpoczniemy od skandalu.
Nie od wczoraj wiemy, że niektóre spółki wychodzą poza swoje kompetencje i naruszają przyjęte zasady funkcjonowania. Ustawa jasno wytycza, czym TBS-y zajmować się powinny i do czego zostały powołane. Z pewnością nie do udzielania pożyczek i wspierania działalności podmiotów „zaprzyjaźnionych”.
Tomasz Bruliński (SM TBS Marki):
Mamy sprawę, która nadaje się do prokuratury. Wysyłaliśmy też do ministerstwa taką informację, rozmawialiśmy na ten temat z posłami, chodzi o TBS Marki. Ta spółka należy do J.W. Construction, jest to spółka notowana na giełdzie, o bardzo dużej wycenie, i spółka TBS Marki zysk ze swojej działalności przeznacza na udzielanie jej pożyczek. Oznacza to, że beneficjentem systemu jest spółka giełdowa, a nie mieszkańcy.
Dyr. J. Tetzlaff przyznał, że pamięta wniosek złożony przez stowarzyszenie, i że musi to „ocenić” organ ścigania.
Proszę państwa, bo w tym momencie jesteście stroną, która powinna zawiadomić. Zawiadomienie kieruje się do prokuratury, i tam prosimy je wskazać. My, ze swojej strony możemy dać opinię, czy takie działanie w opisanej sytuacji jest dopuszczane, czy nie.
Tomasz Bruliński kontynuuje:
Nie sama kwestia pożyczki, a kwota jest ważna. Jest to ok. 30 mln złotych. Jest to co roku „rolowane”, przedłużane, czyli zysk jest dokładany i na nowo jest pożyczka udzielana. Jest udzielana na rok, tak aby w sprawozdaniu finansowym ukryć to jako inwestycję krótkoterminową. Nawet jeśli gdzieś szukamy pomocy, przymierzamy się, aby jako stowarzyszenie zgłosić [sprawę] do prokuratury, to nawet jeśli ona się tym zajmie, nawet jeśli te pieniądze wrócą na konto spółki, to to nie zmieni sytuacji mieszkańców. Przepisy nie mówią, że spółka musi w jakiś sposób te pieniądze wykorzystać. Nie mamy wykonywanych remontów, pieniądze wrócą do spółki i prawdopodobnie prywatny zarząd będzie na nowo kombinował, aby z tych pieniędzy korzystać. My to zgłosimy, ale potrzebne są zmiany przepisów, takie żeby to wpłynęło na obniżki czynszów i zobligowało spółki do wykonywania remontów.
Adam Szczepanik (Fundacja Instytut Rozwoju Budownictwa z siedzibą w Warszawie, radca prawny) skonstatował, że rozwiązania dot. spraw poruszonych przez Brulińskiego już istnieją. Ale jak podkreślił trzeba wiedzieć i umieć z nich skorzystać.
Według niego najistotniejszym jest, aby prokuratura wszczęła postępowanie. A do tego należy dostarczyć dokumenty a propos, z treści których będzie jednoznacznie wynikało, że do nadużyć finansowych doszło:
Do działania na szkodę spółki doszło, proponuję iść do dobrego prawnika, zaangażować biegłego rewidenta, który w tym wypadku jest nieodzowny i konieczny. Będzie to opinia prywatna, ale może być drogowskazem dla prokuratury.
Jeśli wiecie, że taka sytuacja ma miejsce, nie czekajcie, tylko zbierzcie kasę, idźcie do prawnika, do biura księgowego, zróbcie dobry materiał i gwarantuję, że prokuratura będzie musiała się tą sprawą zająć. Dopiero wtedy jest podstawa, aby poprosić ministerstwo, czy prokuratora generalnego żeby wsparł stowarzyszenia. Nie biadolmy, tylko przygotowujmy. Dajmy państwu mięso, żeby państwo mogło działać.
W odpowiedzi na tę prostą i dostępną receptę, przedstawiciel SM TBS Marki odpowiedział, że materiały są zbierane. Wyraził jednocześnie obawę, że nakłady finansowe które obciążą mieszkańców/mieszkanki mogą być wydatkiem, który i tak niczego nie zmieni.
Adam Szczepanik zaproponował rozmowę (zaraz po spotkaniu w ministerstwie), gdzie jasno poinstruuje, co w sprawie należy zrobić. Jak zaznaczył:
Jeśli są osoby, które szkodę wygenerowały, [i] zostaną wskazane, będą miały w przyszłości obowiązek zwrócić mieszkańcom pieniądze.
Przed opuszczeniem sali do sprawy odniósł się także Piotr Uściński.
Stwierdził, że przepisy są, ale nie są przestrzegane. Zaproponował aby przemyśleć i przedyskutować jak ten problem (nieuzasadnionych działań) rozwiązać…
Może jesteśmy w stanie zaproponować takie zmiany w ustawie, gdzie obie strony stołu byłyby w stanie się zgodzić. Wprowadzić narzędzia kontroli ze strony mieszkańców, które pomogą eliminować takie zjawiska. Lub ułatwić walkę z tymi zjawiskami. Dobrze by było, aby mieszkańcy mieli wpływ. Albo państwo – mieszkańcy, albo jakiś organ – ministerstwo, czy rada gminy na przykład. Komisja rewizyjna, rada nadzorcza.
Przed opuszczeniem sali zaproponował spotkanie z przedstawicielami SM TBS Marki.
Jako drugą kwestię do omówienia wskazał czynsze.
Mieszkańcy TBS-ów w czynszach płacą różne koszty, które ma TBS. Pojawia się ten zysk, który jak słyszeliśmy nie jest gotówką (pojawia się jako przepływ finansowy), bo zysk jest przeznaczony na spłatę kapitału kredytu. Mieszkańcy przez lata spłacają kredyt, przez te lata wartość spółki wzrosła, bo cały zysk spłacany w ratach kapitałowych, powoduje wzrost wartości przedsiębiorstwa. Po spłacie kapitału, spółka w pełni staje się właścicielem dużej części tych budynków, mimo że na początku były sfinansowane przez kredyt bankowy. Może formalnie nie da się sformalizować aby mieszkańcy byli członkami, współwłaścicielami SIM-u, bo to wydaje się trudne. Ale aby w kapitałowych rozliczeniach czuli się uczciwie potraktowani.
Do sprawy TBS Marki odniosła się też Lidia Kubasik nadmieniając, że pożyczki niskooprocentowane są udzielne innym podmiotom gospodarczym za zgodą BGK-u, w związku z czym jak podkreśliła - nie ma tego jak ugryźć prokuratorsko.
Według dyrektora Tetzlaffa w tej kwestii sprawę reguluje ustawa, a nie bank.
Dyrektor wyraził także obawę, iż spotkanie rozbiło się na różne pomniejsze zagadnienia, oddalające nas od rozmowy o partycypacji.
Co do [propozycji ze strony ministerstwa dot.] partycypacji – państwo mówicie, że odebraliście je dobrze, a spółki zgłosiły uwagi. Co do zmian – jeśli jest to dla państwa pilne, możemy już znowelizować ustawę, co nie wyklucza prac nad nową ustawą.
Co do czynszów, to można zrobić coś, co dzieje się w spółdzielniach mieszkaniowych, które dokonują lustracji, ale te lustracje kosztują i to spółdzielnie za nie płacą, same. Więc jeśli TBS-y by płaciły za taką lustrację, to pewnie podniosłyby czynsz. Pytanie – jak często taki wniosek można by złożyć, a może to gmina powinna ponosić koszty lustracji w takiej sytuacji? Pewnie te lustracje byłyby głównie w TBS-ach prywatnych i tam, gdzie przepisy są łamane. Tam lustrator może skierować wnioski, zawiadomienie do prokuratury. To nie jest pomysł idealny, bo generuje koszty. Koszt biegłego rewidenta to kilka tysięcy złotych. W spółdzielniach koszt ponosi spółdzielnia, lustracja jest przeprowadzana raz na parę lat. Wniosek można powtórzyć.
Na tę propozycję błyskawicznie zareagowała Agnieszka Koziełło-Poklewska, przewodnicząca komisji rewizyjnej STPPiZ:
My podlegamy obowiązkowemu badaniu sprawozdania finansowego prowadzonego przez niezależnego biegłego rewidenta.
Co roku nasze sprawozdania są poddawane badaniom obligatoryjnie. W spółkach prywatnych i gminnych. Te sprawozdania są przekazywane do banku, gdzie mamy kredyty. Do właścicieli, publikowane w KRS. Koszty tego badania ponosi TBS. Nie są [one] małe. Niekiedy w niektórych TBS-ach pojawia się NIK.
Ze strony społecznej odniosła się Anna Gieras
Rozwiązaniem jest, aby Ministerstwo Sprawiedliwości wprowadziło kontrole sprawozdań finansowych do dokumentów, które spółki składają. Np. co 24 miesiące. Przypadki nieprawidłowości już na etapie KRS-u zostaną wykryte.
Po przerwie wróciliśmy do uciekającego tematu partycypacji.
Dyrektor Tezlaff poinformował, że jeśli strony czegoś nie wypracują w drodze konsensusu, wypracuje to departament.
Co do czynszu, jego kształtowanie zasadza się na tym, iż dochód z [niego] ma być przeznaczony na zasób i musi być on na takim poziomie, aby wystarczał na pokrycie działalności statutowej TBS. Jednocześnie gminy nie mogą zaniżać stawek.
Gdyby czynsz był ustalany co do złotówki, byłyby straty, bo zdarzają się przypadki gdy lokatorzy nie płacą. Czynsz jest ustalany na przyszłość. Trzeba się zastanowić co z zyskiem, bo pewnie zdarza się jakiś nadmiarowy, który idzie na zaspokajanie pensji prezesów i zarządu. Z pracownikami zastanawialiśmy się czy pieniądze z nadwyżek nie powinny być w jakiś sposób z lokatorami wspólnie konsumowane – np. w drodze udziału w decyzji. Regulacja prawna musi być podstawą do dalszej rozmowy.
Dyrektor podkreślił, że były przypadki zaniżonego czynszu. Jak również zaznaczył, że spółki są spółkami handlowymi i zysk mają wpisany w definicji.
Głos zabrała Agnieszka Koziełło-Poklewska:
Zysk minus spłata kapitału. Odsetki są w kosztach. Chyba, że są to odsetki skapitalizowane, które powiększają kapitał i wtedy one nie są w sprawozdaniu. Ale to są stare kredyty z KFM-u, w pierwszych latach udzielane. Tam TBS-y niektóre mają bardzo wysoko te odsetki skapitalizowane.
Zysk, który jest wypracowany, nie ma przełożenia na cash który zostaje w TBS-ie.
Do kwestii opłat odniosła się przedstawicielka strony społecznej z Lublina, Alina Pastuszak:
W ustawie z października 1995r. było ustalanie stawek czynszu przez radę miasta. To by [sytuację] unormowało. Na naszym przykładzie – czynsz wzrósł o 40%. Prezes zapowiedziała, że jak się wakacje kredytowe skończą w grudniu, to od stycznia będzie o kolejne 5 zł drożej. Myśmy to analizowali z mieszkańcami. W mieszkaniach z dojściem do własności, zamroziliście podwyżki stawek czynszu do 2025r., dla nas byłoby dobre chociażby do następnego kwartału.
Inna kwestia – w naszych mieszkaniach jest podwyższany standard, czyli remontujemy je, a płacimy stawki czynszu od 4% wartości odtworzeniowej na rynku, a mieszkania nasze mają 20-25 lat. Nie możemy takiej stawki generować. Nawet w wyroku sądu jest zapisane, że TBS-y powstały po to, aby ceny najmu były relatywnie atrakcyjniejsze niż najem na wolnym rynku.
Osobom na emeryturze nie starczy na czynsz.
Do wypowiedzi odniósł się dyr. Tezlaff, sprostowując że zatrzymanie podwyżek w zasobach z programu Mieszkanie Plus, nie było decyzją rządu, tylko PFR-u.
Taką decyzję o braku podwyżek (w TBS-ach) musiałaby podjąć gmina, lub sam TBS, czy jego udziałowcy.
O ile podwyżka odpowiadająca wzrostowi inflacji, czy kredytu czyli kilkanaście procent rocznie jest uzasadniona i zrozumiała, ale podwyżka o 40-50% jest zastanawiająca. Koszty dla TBS-u mogły wzrosnąć góra o 20%, ale nie o 40-50%.
Może przydałby się jakiś mechanizm, który by wymuszał dość dokładne uzasadnienie i przyczyny takiej podwyżki. Procesowanie się z właścicielem jest kosztochłonne i czasochłonne.
Do kwestii czynszów odniosła się Grażyna Szotkowska (Stowarzyszenie Zachodniopomorskie TBS-y):
Można by było do ustawy w oparciu o która działają SIM-y wprowadzić zastosowanie części przepisów dotyczących regulowania wzrostu stawek czynszu, o których jest mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Tu pojawiły się kwestie związane z informowaniem lokatorów/lokatorek o składowych opłat. M.in. to, że nie zawsze część kredytowa jest oddzielnie wskazana.
Według moderatora spotkania, przepisy nie mówią, na co czynsz będzie przeznaczany. Wskazywanie, że część opłat idzie na spłatę kredytu, jest według niego dobrą praktyką, ale nie obowiązkiem. Pytanie czy taki obowiązek wprowadzić ustawowo?
Ponadto poinformował, że jest możliwość wypracowania maksymalnej kwoty jaka byłaby najwyższą dopuszczalną kwotą podwyżki.
Do tematu odniosła się Joanna Drozd:
Mówi pan o 4% wartości odtworzeniowej w skali roku, ale liczy się to dla każdego miasta oddzielnie. Trzeba by wprowadzić zapis, który by tę wartość odtworzeniową regulował.
Nie ma zapisu o tym, że jeżeli wartość odtworzeniowa spadnie, to czynsz także.
W Lublinie wskaźnik był wysoki, potem został skorygowany o znaczną kwotę. Nie było korekty czynszowej, przez dwa lata naliczano czynsz podwyższony, a w ustawie nie ma zapisu że powinien być pomniejszany.
Są osoby utrzymujące się tylko z emerytury, nie są w stanie zapłacić za lokal. Są zbyt bogaci na mieszkania komunalne.
Według dyr. Tetzlaffa wartość odtworzeniowa jest dobrym wskaźnikiem, jeśli jest to wartość wyjściowa, czyli pierwsza umowa najmu. A to jak czynsz miałby się kształtować na przestrzeni lat, powinno być uzależnione nie od rosnącej wartości inwestycji (zakończonej), tylko w związku z tym, że rosną opłaty za zarząd, koszty remontów, koszenia trawy etc.
Gdyby to pisać od nowa, trzeba by się zastanowić czy nie właściwszym wskaźnikiem byłaby tu inflacja, wskaźnik kredytu. Problem jest w tym, że ten wskaźnik jest dziś wyższy niż wskaźnik wartości odtworzeniowej, więc paradoksalnie sytuacja byłaby dla mieszkańców gorsza.
Do kwestii odniósł się również Wiesław Źrebiec:
Ja bym tego nie ruszał – ustawa mówi, że czynsz ma pokryć koszty, żeby spółka funkcjonowała i nie upadła. Nadal nie ma regulacji dotyczącej przypadku upadłości. Jest też określony czynsz maksymalny. Możemy rozmawiać o kontroli czynszu. Wszystko, co nie jest zakazane jest dozwolone, a w przypadku administracji dozwolone jest to, co jest określone w przepisach prawa. Jak ktoś chce mieć działalność, to chce osiągać zyski. Pytanie jak zapobiec nadmiernej chęci powiększania zysku. Jest ustawa w której większość rzeczy jest dobra.
TBS też nie jest zainteresowany wejściem na drogę sądową (przy podważeniu zasadności czynszu), bo to oznacza dla niego straty. Nawet jeśli przegra, otrzyma wyrównanie, ale bez odsetek.
Może jest konieczność wprowadzenia jakiegoś organu do kontroli TBS-ów.
W kwestii czynszów wypowiedział się także Tomasz Bruliński:
Chcielibyśmy aby pieniądze z czynszów, zostawały w naszym zasobie. Mieszkaniec w pewnym sensie losuje TBS w jakim zamieszka. W jednym mieście opłaty teoretycznie powinny być zbliżone. Art. 28 dla mieszkańców nic nie jest wart. Czynsz może być podwyższony z jakiegokolwiek powodu. Powinny być regulacje informujące przyszłych najemców jak może się kształtować czynsz.
Nie wiem czy bym się zdecydował na zakup partycypacji w TBS, gdybym wiedział że ochrona państwa w tym zakresie jest tak niska.
[Należy] zmienić art. 28, aby był to katalog zamknięty. Państwo daje gwarancję TBS-om, że ich kredyty będą spłacane w czynszach – to jest najważniejsza idea art. 28. Jeśli jesteśmy beneficjentem kredytu, który ma niską ratę, to chcemy być beneficjentem tego, że TBS ma niską ratę.
Teraz się martwimy tym, że kredyty nie są spłacane, ale nawet jak zostaną spłacone, to i tak będziemy płacić 4%.
Trzeba dać uprawnienia kontrolne mieszkańcom. Bo nawet jeśli będzie katalog zamknięty, to mieszkańcy i tak nie mają póki co wglądu jakie są faktury. Powinniśmy decydować, czy przetargi są właściwie przeprowadzane. Czy nie są pieniądze wyprowadzane ze spółek, zwłaszcza tych prywatnych. Czy na przykład remont jakiejś nieruchomości nie jest przeszacowany. Kontrola powinna być ustawiczna.
Na wypowiedź Brulińskiego zareagował Łukasz Mędrykowski (prezes TBS Tarnobrzeg).
Prezes spółki skonstatował, że rozwiązaniem byłoby składanie wniosku przez TBS do ministerstwa, a MRiT miałoby określoną procedurę (dot. regulacji czynszu).
Jak zauważył, w takiej sytuacji odpadłby aspekt kontrolny mieszkańców.
Prezes wyraził obawę, co do przekazania w jakimkolwiek stopniu kontroli w ręce strony społecznej, bo zarówno odpowiednie uprawnienia, [jak] i wiedzę trzeba posiadać (!). Nie mówiąc już o – co również zaznaczył – liczy się uczciwość…
Do kwestii wartości mieszkań i przeliczalności czynszu versus wkładu finansowego mieszkańców, ponownie odniosła się Joanna Drozd:
W stosunku do na przykład 10 lat wstecz, dziś wartość lokalu jest powiedzmy dwukrotnie większa. Odnieśmy się do lokali nieremontowanych, gdzie standard podwyższali sami mieszkańcy, gdzie partycypanci wpłacili 30%, najemcy spłacają kredyt, a dalej płacą od wartości odtworzeniowej nowego lokalu.
TBS mógł zainwestować w budowę zasobu własne środki, generalnie tego nie robi. Środki z czynszu, partycypacji wchodzą w zysk TBS-u, który powinien być przeznaczany na działalność statutową. Co w przypadku, gdy nie ma budownictwa społecznego, a jest komercyjne?
Pieniądze z zysków powinny być przeznaczane na [cele] społeczne, a nie na komercyjne. Sprzedaż lokali komercyjnych, sfinansowanych ze środków najemców i partycypantów podnosi zasobność właściciela TBS-u prywatnego. Zakładając prywatny TBS, właściciel nie dysponował środkami. Dostał grunty aportem z gminy, 30% od partycypantów, 70% kredytu z państwa.
Wszyscy złożyliśmy się na to, aby prywatna spółka miała środki do dysponowania.
W tym miejscu dyrektor departamentu odniósł się zarówno do wypowiedzi przedmówczyni, jak i do albumu, który został przygotowany specjalnie na to spotkanie. (Album zawiera niechlubne przykłady nieremontowanych zasobów TBS z Kraśnika, Warszawy, Wrocławia etc).
Słuszne jest doprecyzowanie tego, na co dochody z czynszu mogą być przeznaczane. Aby lokale były wyremontowane, zadbane.
Uważam, że zysk powinien być też przeznaczany na budowę kolejnych mieszkań społecznych. Kolejni lokatorzy będą płacić czynsze, pomagając tym już obecnym. Co do urzędu do regulacji czynszów, akceptacji – może na szczeblu gminy to pozostawić.
Mam wrażenie że podwyżki czynszu w TBS-ach gminnych nie będą stanowić dużego problemu.
Problemem są te TBS-y, które nie mają większościowego udziału gminy, lub żadnego.
Można też iść w stronę, żeby zapisać maksymalną wysokość podwyżki, i jeśli ona przekracza wyznaczoną, to wówczas wymaga zgody rady gminy. Przypuszczam że rada gminy nie wyda takiej zgody […]. To by uzupełniało kontrole samorządu nad zasobem gminnym.
Są przepisy mówiące że w radzie każdego TBS-u, niezależnie czy gminnego, czy nie, może być przedstawiciel rady gminy określony w statucie i przepis pozwala w statucie napisać „zero” i nie ma tego przedstawiciela w radzie. Taki przedstawiciel powinien być obowiązkowo w radzie.
Niebezpiecznym jest przyznawanie lokatorom praw kontrolnych.
Za kontrolę będą musieli zapłacić wszyscy, a nie każdy będzie widział taką konieczność. Mogą być też osoby nieprofesjonalne. Nadzór gminny byłby właściwym sposobem reprezentacji.
Podwyżki muszą być powiązane z inflacją, spłatą kredytów etc, taki jest kierunek.
Rzucam pomysł – jeśli byłaby wypracowana nadwyżka z czynszów, w pieniądzu. Może z pytaniem na co to przeznaczyć, warto by oddać głos mieszkańcom, aby partycypowali w decyzji. Współdecydowanie jest jakimś pomysłem.
Głos zabrała strona spółek i miast; tym razem wybrzmiał Poznań:
Bazujemy na kosztach z poprzedniego roku, ale musimy prognozować stawkę czynszu.
Po rozliczeniu danego roku mamy tzw. fundusz oszczędnościowy, […] który rozliczamy w następnym roku. Jeżeli są wzrosty, to wrzucamy to w te prognozowane koszty, i o tyle mniej wzrasta stawka czynszu.
Anna Borowiak – Cordido, radczyni prawna:
Art. 28 jest dobrze wypracowanym konsensusem.
Wskazanie katalogu konkretnych kosztów jest niemożliwe.
Większość kosztów TBS jest związana ze stosowaniem procedury zamówień publicznych. Wynagrodzenia są regulowane. Koszty regulowane sytuacją makroekonomiczną, przepisami prawa; jest nadzór biegłego rewidenta. Koszty dyktuje rynek, albo BGK, albo ustawa o wynagrodzeniach dla osób kierujących niektórymi podmiotami.
Niemożliwe jest, aby gdzieś centralnie następowała kontrola wydatków. Tylko organ kierujący spółką jest w stanie rozstrzygnąć zasadność podwyżek. Większość TBS-ów posiada rady nadzorcze, mogą one powoływać niezależnych doradców. Należy wystąpić do organów danej spółki (w razie wątpliwości), poprosić o weryfikację niezależnego doradcę takiej rady, wystąpić o informację.
W odpowiedzi Tomasz Bruliński stwierdził, że to tylko teoria. W przypadku TBS Marki, kontakt ze spółką jest – według niego – nieosiągalny.
Dyr. J. Tetzlaff :
Podniesienie czynszu opierać o wskaźnik inflacji i wzrost kosztów kredytu. A wszystko, co powyżej wymagałoby zgody jakiegoś organu.
Mogłaby to być gmina. Organ gminy by się liczył z ”konsekwencjami” (wybory).
Na kolejne spotkanie spróbujemy przygotować konkretną propozycję a propos. Moglibyśmy to kierować nie do każdej spółki i lokalu, tylko do utworzonych z wykorzystaniem środków publicznych. Jeśli spółka wybudowała blok ze swoich pieniędzy, na swoim gruncie, to nie wiem czemu jest TBS-em. Musiałyby to być lokale tylko z KFM-u.
Głos zabrał W. Źrebiec, roztaczając przed Nami wizję Armagedonu…
Skąd wziął się art. 28? Rady gminy wcześniej uchwalały czynsze, i bardzo często nie było odważnego w radzie, żeby je podnieść. Zwłaszcza przed kampanią wyborczą.
Doprowadzało to do sytuacji, gdzie spółki były w katastrofalnej kondycji.
[…] wprowadzono mechanizm zabezpieczający, że muszą być uwzględnione składniki czynszu, które pozwolą pokrywać minimalne koszty związane z utrzymaniem zasobu. Inaczej byśmy wkroczyli na drogę mieszkań komunalnych, gdzie czynsze są bardzo niskie (?!).
Nieraz niepodnoszone przez wiele lat ze względów politycznych.
Co powiecie, gdy TBS upadnie? Jak się okaże że jest niewypłacalny?
Lamenty nieco ukróciła Lidia Kubasik, mówiąc o uchwale zwyczajnego zgromadzenia wspólników jednej ze spółek, które zatwierdziło sprawozdanie finansowe, wykazując zysk. Przytoczyła, że uchwałę podjęto przy 625 głosach, przy czym w w/w sprawozdaniu jest zapisane, że 565 udziałów należy do jednej osoby (!), która jest zarządem jednoosobowym tej spółki…
Jeśli chodzi o TBS Warszawa -Północ, uchwała o podziale zysku została podjęta jednomyślnie, gdyż za uchwałą oddano 177 563 głosy, przy braku głosów wstrzymujących się, przeciwnych. Nie wiemy kto ma te ponad 177 tys. głosów. Taka decyzja dotycząca podwyżki czynszów, jest podejrzewam bardzo prosta i bardzo szybka, w szczególności jak wspólnikiem jest jedna osoba i stanowi zgromadzenie.
W kwestii kredytów, ciągle uważam, że najemcy nie powinni spłacać kredytów. Zwłaszcza, że nie mają żadnego wpływu na warunki kredytowania. Natomiast dyrektor z BGK, stwierdził, że mieszkańcy powinni/mogą być informowani o harmonogramie spłat, ale musi to być zapisane w ustawie. Umowy kredytowe nie mogą być aneksowane na poszczególnych mieszkańców, jako że nie są stroną, udziałowcem, ale powinni być informowani, tylko ustawa musi to dopuścić.
Joanna Drozd:
Chcemy, aby czynsze były liczone na segmenty, na inwestycje. Gdy segment zostanie spłacony, kredyt odpadnie z wartości czynszowej, a państwo staniecie się bardziej wiarygodni w stosunku do najemców i partycypantów. Fundusz remontowy zostanie.
W odpowiedzi głos zabrała Beata Żółtowska (TBS Toruń)
Według prezeski, w „jej zasobie” są budynki, gdzie kredyt stanowi tylko 50% kosztów budowy.
Państwo myślą, że po spłacie kredytu czynsze spadną do poziomu jakbyście byli właścicielami mieszkań?
Trzeba być właścicielem mieszkania, żeby płacić 5 zł za metr².
Jej wypowiedź poniekąd uzupełniła Agnieszka Koziełło-Poklewska, mówiąc że czynsze nie korespondują z wartością mieszkania. Jak wskazała, nie lokal jest z „tych pieniędzy” utrzymywany, a części wspólne. A te z kolei wynikają z cen rynkowych.
Do tematu ponownie odniósł się moderator spotkania, dyr. J. Tetzlaff:
Gdyby istniały dane pozwalające określić na przykład. średnią stawkę czynszu, to przepis nasz by brzmiał – czynsz w TBS-ach może wynosić 50% tej stawki. Takiego współczynnika nie ma.
[…] dopłaty, udzielane TBS-owi tak naprawdę [są] w zamian za to, że świadczy on usługę publiczną, tj. traci potencjalny dochód.
Czynsze na rynku rosną dziś o wskaźnik inflacji.
Jeśli wzrost czynszu jest o 40%, i nadal mieści się to w wartości odtworzeniowej 4%, to mimo wszystko należy się zastanowić czy jest to zasadne.
Do zagadnienia odniósł się Piotr Mync, Stowarzyszenie Zachodniopomorskie TBS-y:
Co do pomocy publicznej, trzeba wspomnieć o umorzeniu 10 % kredytów (dot. starych zasobów). Obecnie w dwóch konkretnych miastach zbliżony jest wskaźnik, są takie same czynsze, przy czym w jednym z miast jest to 2,9% wartości odtworzeniowej, a w drugim 4%. Mówię o dużych miastach. Powinien być limit podwyżki określony jakimś wskaźnikiem, a nie procentem.
Co do wysokości opłat a możliwości lokatorów – w niektórych miastach stosuje się mieszkania z niedużą partycypacją, są dodatki mieszkaniowe i obniżki. Może mógłby pomóc sposób naliczania dodatku mieszkaniowego. Może wyjściem byłoby odnoszenie dodatku mieszkaniowego do poziomu 4% wartości odtworzeniowej, a nie do poziomu najwyższego czynszu komunalnego.
Na początku lat dwutysięcznych, aby zrobić place zabaw, czy parkingi, zbudowałem jeden budynek nie TBS-owski, żeby sprzedać te mieszkania, i mieć nadwyżkę na realizację. Gdyby tego nie było, nie zrealizowalibyśmy przyzwoitego standardu mieszkaniowego.
Tomasz Maciupa, usilnie próbujący (kilkakrotnie podczas spotkania) skupić się na art.28:
Dlaczego nie stosować modelu wspólnotowego? Tu jest rozliczana każda inwestycja osobno.
Głos jednego z przedstawicieli strony TBS-ów i miast, niestety zabrany bez wstępu (przedstawienie się). Ponadto siedzący tyłem do strony społecznej. Tym trudniejszy do „identyfikacji”:
Mamy budynek w którym najemcy nie płacą. Mamy budynek, gdzie gmina jest partycypantem, i mamy najemców wskazanych przez gminę, oni w 60-70 % nie płacą.
Szybką ripostą, jak i poniekąd podsumowaniem dotychczasowej dyskusji, czy w ogóle systemu TBS w percepcji mieszkanek/mieszkańców apelujących o zmiany, zareagował Marek Cołta (SM TBS Poznań):
Póki co nie wymyślono lepszego rozwiązania jak wspólnota mieszkaniowa. Utrzymujecie, że TBS to jest spełnienie marzeń. Waszych, nie naszych!
My jesteśmy głównymi fundatorami.
Nie wy nam zbudowaliście TBS-y, tylko my wam.
Pokażcie mi wspólnotę mieszkaniową, która ma wspólny worek. Gdzie? Bo ja takiej nie znam. Wspólny worek pozwala kombinować. Wspólny worek – to trzeba wypalić gorącym żelazem.
Beata Żółtowska (TBS Toruń) chcąc wskazać na superlatywy, poniekąd niezamierzenie poparła głos przedmówcy…
Jeśli system byłby tak fatalny jak mówicie, to by mieszkania nie schodziły. Teraz w Toruniu budujemy 300 mieszkań, nie mam problemów z chętnymi.
Ten system jest akceptowany przez ludzi, którzy potrzebują mieszkań.
Ci co te mieszkania mają, widzą w tym systemie same wady.
Niezwykle ważny głos w sprawie zasobów prywatnych podjęła Barbara Witkowska (KSD)
Należy uporządkować sytuację prywatnych TBS-ów. Jeśli wybudował za własne środki, TBS-em nie jest. Jeśli korzystał z pomocy państwa, to powinien się do jakichś ogólnych przepisów zastosować.
Ponownie wybrzmiał anonimowy głos z sali, osoby która takim prywatnym zasobem „dysponuje” i która jak zadeklarowała „chętnie” ten TBS sprzeda.
Dyr. J. Tezlaff:
My się zastanowimy, aby te prywatne TBS-y, które nie chcą dalej działać, aby umożliwić wejść w prawo własności przez gminę. Lub przez partycypantów, chociaż nie wiem jakby ta spółka działała. Możecie sprzedać udziały lokatorom. Za zgodą BGK załatwimy. Przepis zmienię, żeby był.
Dalej prezes TBS-u ze Śremu podzielił się z nami opowieścią familijną, gdzie to dzieci rzeczonego prosiły go o „załatwienie” mieszkań w systemie, tłumacząc to przystępnością finansową i możliwością oszczędzania (rzekomo niskie czynsze).
Argument o kosztach ponoszonych na partycypację, kaucję, czy niedozwolone praktyki TBS (opłaty za przepisanie partycypacji, czy opłata „karna” pobierana przy rozwiązaniu umowy zanim osoba się wprowadzi – przypadek nowych zasobów TBS Warszawa – Północ), zostały skwitowane zarzutem podawania nieprawdy. Prezeska TBS w Toruniu uznała, że jest to niemożliwe. A głos z sali dodał, że takie rzeczy nie dzieją się w zasobie gminnym.
Spór ucięła Lidia Kubasik mówiąc, iż w wielu umowach jest zapisane te 5% kary, jeśli ktoś zrezygnuje z partycypacji.
Do kwestii odniósł się także dyr. J. Tezlaff:
Zajmę się, aby nie było takich kar w przepisach. Jeżeli są stosowane, sprawdzę to. Jeśli będzie wymagało to korekty przepisów, to ją się zrobi.
Anna Gieras SPiN Nasz Blok:
[…] najlepszy jest powrót do tej treści przepisu, aby każde towarzystwo prywatne, czy gminne przedstawiało radzie gminy pod konkretną uchwałę kalkulację czynszu. TBS-y do sądu są w stanie wyliczyć konkretne kwoty konserwacji, podatku od nieruchomości, czy utrzymania czystości, ale jest tam też zapis „koszty administracji” i na przykład w moim TBS-ie przy stawce 21zł 50gr gdzie koszt kredytu [to] 8zł 97gr, koszty administracji wynoszą 7zł 10gr.
Mamy pytanie, co się kryje pod tymi kosztami administracji, bo to buduje całą stawkę czynszową, a my nie widzimy nic, co by TBS robił, poza kolejnymi podwyżkami.
Stawka odtworzeniowa nie powinna być wyznacznikiem, tylko górną granicą.
Głos zabrał przysłuchujący się od pewnego czasu rozmowie poseł Paweł Lisiecki:
Do mnie przychodzi bardzo dużo osób, które mieszkają w budynkach zarządzanych przez TBS-y, wybudowanych przez TBS-y, i rzeczywiście wyłania się nienajlepszy obraz.
Są problemy systemowe, ale niekiedy mamy do czynienia z patologią. Gdy na przykład pieniądze mieszkańców są wydawane na sponsoring drużyn sportowych, czy koncerty. Dotyczyło to TBS-ów, gdzie głównym lub jedynym właścicielem był samorząd.
Wskazywano również na to, że tam gdzie mamy do czynienia z prywatnymi TBS-ami, dochodzi do sytuacji w których z pieniędzy partycypantów, najemców kredytowana jest działalność na przykład deweloperów. Jest przypadek, gdzie próbuje się partycypantów pozbyć z budynku, żeby go wyburzyć a na jego miejscu postawić budynek w systemie deweloperskim. To jest patologia – ten konkretny przykład.
Skąd się bierze kolejka do TBS-ów?
Są to zazwyczaj osoby, które wychodzą z zasobu komunalnego. Przychodzą do mnie w dużej mierze osoby, które są kierowane do TBS-ów przez samorząd.
W Warszawie widzę tendencję, że mieszkania komunalne są coraz rzadziej budowane, a samorząd wchodzi w formułę TBS coraz częściej. Jest to wygodne dla samorządu, bo w ten sposób przepycha najemców lokali komunalnych właśnie do TBS-ów. Być może ta sytuacja dotrze do państwa za kilka lat. Co do problemów systemowo do rozwiązania – trzeba wprowadzić ostrą definicję, co do partycypacji i praw [z nią] związanych.
Na „zarzut” posła Lisieckiego, wsparty głosem Barbary Witkowskiej (KDS), zareagował reprezentant Unii Metropolii Polskich Miast, Michał Podkański:
My nie do końca (!?) wypychamy najemców komunalnych do TBS-ów, tylko to jest uzupełnienie naszej oferty mieszkaniowej dla osób, które przekraczają kryteria.
Wiesław Źrebiec również odniósł się do sprawy:
[…] wprost z ustawy wynika artykuł, który mówi że pierwszeństwo w takich zasobach i umowach zawartych między gminą, a funduszem, czy inwestorem, mają osoby opuszczające zasób komunalny.
Chcąc zakończyć to niemal czterogodzinne spotkanie, dyrektor Tezlaff skonstatował:
Co do rozliczenia partycypacji, gdzie strona TBS zgłaszała uwagi, przedstawię nieco zmienioną propozycje jeszcze raz. Przedstawimy rozwiązanie, co do czynszu – że decyzyjna będzie gmina. Propozycję przedstawimy w tygodniach.
Co do […] wsparcia finansowego TBS-ów, nie wiem czy mają złe wsparcie. Jak patrzę na ten program, to jest to chyba bezprecedensowe w skali Europy dofinansowanie.
Zastanawiamy się jak usprawnić pewne procedury.
Co do prywatnych zasobów, żeby gmina przejęła spółkę prywatną i większość udziałów, rozważamy to, aby faktycznie było wsparcie. Dziś istnieje wsparcie dla gmin, żeby kupić budynek mieszkalny.
Nie będzie tak, że wywłaszczymy TBS-y. Zmuszać nie będziemy.
Spotkanie „zakończyła” Anna Gieras, niejako rzucając wyzwanie stronie „przeciwnej”:
Gdyby stowarzyszenie wykupiło udziały, mogłoby pokazać, że da się prowadzić wzorcowy TBS.
*Należy zaznaczyć, że album ze zdjęciami zaniedbanych przestrzeni TBS wędrował po sali, ale nie do wszystkich dotarł. Obejrzeli go jednak dyr. J. Tetzlaff, jak i poseł P. Lisiecki, który bezbłędnie poznał elementy elewacji, (czy też tego, co z niej zostało) jednego ze stołecznych zasobów.
Grunt to dobra „wizytówka”…
